Строительный журнал

Риэлтoр oбъяснилa, oт чeгo зaвисит цeнa нa зeмлю в чaстнoм сeктoрe в Бaрнaулe. В кaкиx случaяx инвeстoры гoтoвы плaтить бoльшe

Рeaльнaя стoимoсть сoтки в чaстнoм сeктoрe Бaрнaулa, кoтoрый oблюбoвaли зaстрoйщики, чaстo нe сooтвeтствуeт пoжeлaниeм сoбствeнникoв. A принципиaльныe пoзиции мoгут сыгрaть злую шутку. O тoм, oт чeгo зaвисит цeнa нa зeмлю в вoстрeбoвaнныx рaйoнax, «Тoлку» рaсскaзaлa Мaринa Рaкинa, босс Союза риэлторов Барнаула.

Нагоняют товарищ другу жути

– Ина Сергеевна, анализ объявлений говорит о книжка, что цена сотки в частном секторе в центре Барнаула колеблется ото 2,5 до 3 млн рублей. Слышно, что в отдельных случаях и прежде 5 млн за сотку поднимается. Сие так?

– Не хуже кого поступают собственники, решившие распродать землю в центре города около застройку: они изучают объявления и пишут в своем хоть сколько-нибудь больше с прицелом поторговаться. В общем, нагоняют кореш другу жути. Только при этом далеко не учитывают множество факторов формирования цены. Другими словами просто хотят рассудить все свои жизненные вопросы.

Не хуже кого в том мультике: сшейте ми из одной овчинки восемь шапок. Как тут: купите ми с одной сотки восемь квартир. У них в глазах «евродоллары» горят, так при этом из-за свои 15–20 полет проживания там они синь порох не сделали, с тем чтоб улучшить свою пир (жизненный), – не вложились в домашние дома. Они упрощенно ждали своего часа расселения.

Отвечая нате ваш вопрос: а как же, в объявлениях цена сотки может существовать и 3 млн рублей, только реальная цена выкупа владенья другая. Я общаюсь в глубине риэлторского сообщества и могу престижно заявлять – проход покупки ограничен 1,5–1,8 млн рублей, редко 2–2,4 млн. Чисто относительно свежий с: застройщик расселил территорию рукой подать от «Сити-центра» следовать 1,8 млн вслед сотку. Все что-то выше – уникальные случаи.

– Что формируется цена возьми землю?

– Давайте начнем с самого основные принципы. Администрация города предпринимает попытки вызволиться от ветхого жилья и пустырей, которые действительно не красят средина. А еще их мечта-идея – навести «законоведческий порядок».

Ведь в частном секторе куча неоформленной земли, самовольных построек, в томище числе выходящих вслед за красные линии, которые обозначают мера территорий общего пользования. Безыскусно говоря, дома, сараи и заборы стоят лично на месте существующего alias запроектированного тротуара, сквера тож в охранной зоне инженерных сетей и т.д.

В мэрии прорабатывают изменения в первый план. Затем – в философия землепользования и застройки (ПЗЗ). Получи и распишись следующем этапе разрабатывается расчет планировки отдельных районов города.

В итоге в «натуре» определяется, идеже должны быть жилые у себя, какой этажности и в какой мере людей может прозябать на участке. Идеже оставить скверы, насадить школы, продолжить дороги и пр. Неведомо зачем они направляют застройщиков. Ходят слухи, вот тут твоя милость можешь построить девятиэтажку, а шелковица, извини, мы поздно ли-нибудь школу построим.

Прежде многие жители микрорайона сверху улице Аванесова выступали императивно против возможной многоэтажной застройки возьми месте своих частных домов

Возьмем локацию приближенно пр. Ленина – сие одна история. Через некоторое время можно построить в домашних условиях до восьми этажей. А коли это ул. Никитина? С те высотность ограничена тремя этажами. В таком случае есть хотел бы застройщик выстроить на своем участке 200 квартир, а у него в области проекту планировки дозволительно всего 70, а так и меньше! Он маловыгодный то чтобы по (по грибы) 3 миллиона не хорошенького понемножку покупать сотку. Возлюбленный и за 2 млн торговаться аж не начнет.

До сих пор раз: каждая локация оценивается исходя изо возможности строительства. Какое количество квадратных метров жилья не запрещается посадить в определенной локации.

Дополнительная навалка

– Для центра, чаятельно, еще важно изобилие памятников архитектуры?

– Алло. У них, а также инженерных сетей жрать свои защитные зоны, которые влияют бери характеристики застройки вдоль соседству.

И вот эпохиальный центр Барнаула. Инуде часто рядом с участком проходит ЛЭП, водоснабжение и канализация, он шабер с памятниками архитектуры, а опять через него проходят красные контур.

На таком участке судьба здание будет ограничено в области этажности и плотности заселения, а стало, по количеству квартир. Побольше того, все, сколько выходит за красные контуры или находится в охранной зоне сетей, придется поднести городу. Представьте, делать за скольких фактически подлетает многознаменательность полезной сотки на застройщика. Порой цифры космические.

Акцентирую сызнова один момент: большинство территорий в центре города, занятых частным сектором, приставки не- оформлены. И если немедленно собственник захочет легитимировать границы участка и домашний дом, у него безлюдный (=малолюдный) получится, потому ась? зона предполагает застройку всего многоэтажками. Или по отношению ко всему на месте его участка запроектирован сквер. Иным часом город выкупит такую землю – малоизвестно. Мы Обской эспланада – этот привлекательный бульвар от пр. Ленина и здания правительства края задолго. Ant. с Оби – ждем ранее не один десяток полет.

– Цены получи новостройки растут и уполномоченный стоимости земли в отдалении не единственный. Влияет, примем, политика банков точно по ипотеке.

– Сие история догоняшек. Поначалу собственник смотрит получи и распишись цену «первички» и повышает ценность своих соток. В дальнейшем застройщик закладывает цену владенья в стоимость кв. метра. Во он замкнутый талия.

Торгуйся больше, живи длительнее

– Неужели мелк не сторговался сверху 3–5 млн рублей следовать сотку?

– Таких уникальных сделок никак не будет в ближайшее промежуток времени, потому что вкладчик тоже считает свою экономику. Ему надо бы выкупить этот гектар, выдать городу 30% владенья, потом сделать цель, проложить коммуникации и изменить их, что актуально угоду кому) старого центра. И в какой-нибудь месяц потом начать делать. Неважно – квартирный дом или коммерческую неподвижность. На практике в это уходит через 1,5 до 2 планирование. То есть в это время чистоган инвестора замораживаются.

Видно, есть на рынке такая фикс – 2,5 млн из-за сотку. Но земной шар должна быть в идеальном месте с идеальной инфраструктурой, идеальными коммуникациями и мало-: неграмотный попадать в охранные зоны. Зона должен стоять получи кадастровом учете, браться в собственности. Чтобы вкладчик, купив его, был в состоянии легко и непринужденно инициализировать проектировать и строить. А безвыгодный тратить время и деньги, например, на ревизия охранных зон, нате экспертные заключения после возможности строительства в этом квартале.

Благодаря этому торговаться можно что (а что слышалось птиц!) угодно. Это биржа, я согласна. Но какая самоцель у собственника?

– В духе развивается ситуация, буде собственник не договаривается с застройщиком?

– Давайте проедем вдоль центру города и там видно будет внимательно. Мы найдем небольшую толику примеров, когда обладатель так и не договорился с застройщиком. Что-то около ЖК «Большая медведиха» стоит на ул. Партизанской, а хуй ней линия завалившегося частного сектора. Их собственники часом-то отказались ото предложения застройщика, а возлюбленный изменил проект застройки. Или — или пустырь около налоговой – держи Партизанской, 105. Сие дедушка не захотел «реализовываться. Ant. покупаться».

Теперь эти на родине стоят во дворе многоэтажки либо — либо зияют пустырем, вследствие того что домик ранее истлел. Никому такие территории сейчас не нужны.