Строительный журнал

Нeкий грaждaнин, oтвeтчик пo нaшeму дeлу, являлся сoбствeнникoм двaдцaти oднoгo зeмeльнoгo учaсткa. Учaстки дoрoгиe, в xoрoшeм в целях стрoитeльствa кoттeджeй мeстe, нaзнaчeниe зeмли — ИЖС.

Oснoвнaя прoблeмa с этими учaсткaми былa в тoм, чтo зeмля нуждaлaсь в знaчитeльныx влoжeнияx дo нaчaлa стрoитeльствa. Нe былo гaзa, вoды, элeктричeствa, дoрoг, чaсть учaсткoв нуждaлaсь в спилe дeрeвьeв и в oтвoдe тaлыx вoд. Присутствие этoм сaмo рaспoлoжeниe зeмeль былo зaмeчaтeльным: eсли влoжить дeньги и силы, рeзультaт в кoммeрчeскoм плaнe мoг (пре)бывать oчeнь xoрoшим.

Мoгу прeдпoлoжить, чтo сoбствeнник зeмли придумaл, кaк зa чужoй счeт oблaгoрoдить свoи зeмeльныe учaстки.

С мaтeриaлoв дeлa слeдуeт, чтo в осеннее время 2019 г. ответчик изъявил душевное распорядиться своей недвижимостью – загнать ее. Мой клиент (истец) выразил стачка на приобретение поместья.

При этом соответчик. Ant. истец не продал земельные участки приёмом, а предложил действовать следующим образом:

— стороны подписывают пробный договор купли-продажи;

— истец (клиент) допускается к работам после улучшению земельных участков;
— в будущем истец сможет вознаграждать участки вместе с произведенными улучшениями.

Возможно, чтобы истец согласился создать необходимые работы, поручитель в предварительном договоре указал символическую цену — 1 050 000 р. вслед двадцать один куток.

Предполагалось, что умереть и не встать время выполнения истцом работ посередь сторонами будет иметь силу только предварительный конкордат, согласно которому истец имеет ей-богу выкупить землю поперед конца 2020 г. Буржуазный план: выполни работы  —  выкупишь землю задаром.

Конечно, истец вплоть до начала дорогостоящих работ попросил в некоторой степени больших гарантий, нежели письменное обещание спустить землю в будущем. Обвиняемый согласился до введение работ переоформить держи истца два земельных участка. В заключенных основных договорах общую цену стороны указали в свой черед символическую, 50 и 100 т.р.

Унаследование в собственность двух участков здорово подогрело интерес покупателя к тому, так чтоб получить остальные участки. Истец ради свой счет выполнил работы для спорных земельных участках: построил поди, провел газопровод и фабрика воды. Вложения со стороны истца составили значительную сумму, богатство рублей.

Во година выполнения работ подсудимый, конечно же, далеко не препятствовал доступу истца сверху свои земельные участки.

Порой работы были завершены, истец попросил ответчика провести в жизнь взятые на себя обязательства и распродать ему землю после ранее согласованной цене (п.6 ст. 429 ГК РФ). Обвиняемый на предложение никак не ответил.

В этот не уходи стало понятно, чего истец за родной счет произвел работы нате чужих объектах, и чисто данная ситуация тотально устраивает ответчика.

Пишущий эти строки обратились суд, просили предписать ответчика заключить с истцом взаимное согласие  купли-продажи  земельных участков.

Истец указал, что-нибудь до настоящего времени сохраняет погоня и имеет финансовую право исполнить взятые держи себя договорные обязательства (финансы были внесены получи и распишись депозит суда в необходимой сумме). Истец да указал, что находящийся под арестом между сторонами черновой договор является действующим, сторонами отнюдь не расторгался, ответчик по части-прежнему является собственником спорных участков поместья, недобросовестно уклоняется ото исполнения договорных обязательств соответственно соглашению от 2019 г.

Подсудимый в отзыве на контртребование сослался на степень причин, почему спирт не может произвести сделку. В частности, некто сообщил, что «малограмотный может совершить сделку, т.к. одобрение его супруги возьми совершение данной торговые связи уже отозвано». Поручитель указывал, что не принимая во внимание согласия одного с совладельцев сделка, чай, не может фигурировать совершена (ст. 35 СК РФ).

В принципе, весь продуманная ответчиком конфигурация стала совершенно понятной: симпатия первоначально завлекает покупателя обещанием загнать землю по низкой цене, расстается с двумя участками, только получает результат в виде улучшений всех остальных участков. Притом по соотношению стоимости выполненные улучшения основательно дороже, чем многознаменательность двух участков, которыми поручитель уже «пожертвовал». Позднее этого ответчик отказывается переоформлять оставшуюся землю получай истца, ссылаясь держи «неконтролируемые им» образ действий третьего лица (жены). Блистательный план, что проронить.

В суде мы с истцом говорили следующее. Чисто следует из документов, дозволение на продажу спорных участков ото супруги ответчика было выдано пока еще  в 2014 г., так есть задолго впредь до заключения предварительного договора в  2019 г. Указанное соразмерность действовало весь срок, названный в предварительном договоре, и было отозвано  сейчас в то время, в некоторых случаях в Зеленоградском районном суде Калининградской области рассматривалось круг обязанностей № 2-409/2021, возбужденное согласно требованиям истца. Перед этого, на протяжении больше чем шести планирование, согласие супруги мало-: неграмотный отзывалось, и ответчик распоряжался землей ровно по своему усмотрению. В сих действиях супруги ответчика я усматривали злоупотребление правом, просто так как согласие жены ответчика приставки не- только демонстрировалось истцу, да использовалось сторонами около заключении договора в отношении до этих пор переоформленных двух земельных участков.

В довершение всего того, мы указывали, аюшки?, согласно действующей редакции закона, отлучка согласия супруги без- является препятствием во (избежание регистрации перехода компетенция от ответчика к истцу сообразно договору купли-продажи. Все как один п. 5 ст. 38 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» «возле осуществлении государственной регистрации торговые связи или государственной регистрации прав получи основании сделки, совершенных без участия необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица alias государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, коли такие сделки в силу закона никак не являются ничтожными, писание об этом вносится в Один лишь государственный реестр недвижимости синхронно с внесением записи о государственной регистрации». Таким образом, принципы жены ответчика безвыгодный помешала бы регистрации перехода полномочия в том случае, в противном случае бы ответчик решил произвольно исполнить взятое получай себя обязательство: в этом случае воля истца было бы фиксировано в ЕГРН с соответствующей отметкой.

В нашем случае, изо-за позиции ответчика, скороговорка уже не добре о сделке с недвижимостью, концерт на которой нельзя не в силу ст. 35 СК РФ. Истец ставит ранее судом тема о вынесении судебного акта, некоторый бы наделил его правами сверху спорные объекты. Намерение суда сделкой безлюдный (=малолюдный) является, и суд без- обязан спрашивать чье-либо лад на вынесение судебного акта. Сообразно, п. 5 ст. 38 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в сложившихся обстоятельствах приставки не- применим. Таким образом, эхо согласия на отчуждение недвижимости непосредственно по себе никак не делает удовлетворение иска невозможным.

Подсудимый спорил с нами. В встречном иске дьявол сослался на в таком случае, что совершению торговые связи с истцом дополнительно препятствовали:

— са здоровья ответчика, который-нибудь перенес хирургическую операцию;
— ходят слухи имеющаяся кабальность предварительного договора через 2019 г. Ответчик ссылался получай результаты судебной экспертизы, которая установила принижение цены в десятки присест.

Мы возражали следующим образом: изо сведений ЕГРН истцу кого хочешь спроси, что ответчик в раунд действия предварительного договора продавал иным лицам принадлежащие ему земельные участки (назвали кадастровые постоялый двор). При этом торговые связи по отчуждению указанной поместья ответчиком были произведены просто в период действия предварительного договора с истцом. Итак, действительно имеющееся у ответчика чернота не создавало препятствий к совершению сделок с иными лицами, а с истцом, как, создавало. Было уморительно, что ряд участков подсудимый продал своему адвокату, вдобавок на аналогичных условиях — с чистоплотно символической ценой в договоре.

Аргументы ответчика о кабальности торговые связи мы также оспаривали. Соответственно п.3 ст. 179 ГК РФ, кабальная условие является оспоримой, а безвыгодный ничтожной. Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ сроки давности ради оспаривания кабальной торговые связи составляют один година. В период срока исковой давности подсудимый с требованиями о признании предварительного договора купли-продажи далеко не обращался. Более того, в эра действия предварительного договора соответчик. Ant. истец многократно совершал поведение по отчуждению принадлежащей ему недвижимости держи аналогичных условиях, и условия сделки ответчик малограмотный считал и не считает кабальными. Ответы нате запросы суда показали, что-что действительно продажа ответчиком других участков состоялась в ступень действия предварительного договора и соответственно той же цене – точно по 50 и 100 т.р. после участок.

Занервничав, поручитель также стал ссылался для то, что временный договор уже истек. Тут. Ant. там он явно ошибся.

Согласно ст. 429 ГК РФ грубый договор действительно прекращается, если только в срок действия договора основная афера не была совершена, а вот и все отсутствовала переписка сторон. В нашем случае препроводиловка ответчику в срок поступки договора мы направляли. Весточка истца не было получено ответчиком, вернулось отправителю и было вскрыто в судебном заседании, в присутствии представителей сторон. Беспредельно хорошо, что мои доверитель не вскрыл вернувшееся ему извещение, и что это было произведено в судебном заседании.

В итоге, наподобие мне кажется, обвиняемый просто запутался. С одной стороны соответчик. Ant. истец указывал на тяжкость предварительного договора, ведь есть считал контракт действующим, но нарушающим его власть. С другой стороны, поручитель заявлял о том, что-нибудь предварительный договор уж истек. Если подписаться с ответчиком в последнем, в таком случае спорный предварительный соглашение никак не может попирать права ответчика.

Метаморфизм мы выиграли: подсудимый потерял двадцать Водан участок в отличном месте, продав их нам ради один миллион полтинник тысяч рублей, наподобие было указано в предварительном договоре. Аминь улучшения, которые истец произвел следовать свой счет, остались ему.

Какими судьбами нам позволило вырвать положительного результата?

— судом был применен эсстопель (п.5 ст. 166 ГК РФ), утверждение о недействительности сделки отнюдь не имеет правового значения, ежели ссылающееся на неподлинность сделки лицо действует неряшливо, в частности, если его поступки после заключения торговые связи давало основание другим лицам рассчитывать на действительность торговые связи. Ответчик не препятствовал истцу осуществлять работы на спорной земле – сие сработало против него, эдак как такое манера себя держать суд счел недобросовестным;

— малограмотный сработала основная «затея» ответчика: реакция согласия жены от жилетки рукава не дал ответчику, суд нате это просто закрыл фары, поскольку решение свида не является сделкой.

Сызнова одна интересная звено. В последующей апелляции и кассации выяснялся решение о том, кому было с прибылью занижение по сделке. Соответчик. Ant. истец говорил, что нам, т.к. автор покупали землю (и) еще как дешево. Мы возражали:

— как бы таковое занижение продажной цены с прибылью продавцу с точки зрения определения фонды подоходного налога;

— в случае оспаривания торговые связи с занижением цены по мнению любому основанию започинщик при последующей реституции мало-: неграмотный сможет получить разницу посередь фактической и договорной ценой;

— соглашаясь получи занижение стоимости в договоре, как покупатель берет получи себя все риски, связанные с возможным банкротством продавца и применением к сделке правил ФЗ «О банкротстве» о сделке в срок подозрительности (ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве» — «оппонирование подозрительных сделок должника»).

Апелляционным определением Калининградского областного свида от 23.03.2022 г. вдоль делу 33-1206/2022 жалобы ответчика и его жены были оставлены лишенный чего удовлетворения.  Судебные акты были оставлены в силе Третьим кассационным судом общей юрисдикции в Санкт-Петербурге. Распознание от 22.06.2022 г. № 88 -13306/2022 г.

Я в точности отнюдь не знаю, какова была изначальная помысел ответчика (высказал только-тол свои предположения), а в реальности получилось, что же недвижимость с ценою в районе чечетка миллионов он продал после миллион.

М.Гранат