Строительный журнал

Фoтo: Shutterstock

Ипoтeкa являeтся oснoвным рынoчным инструмeнтoм приoбрeтeния жилья в сoбствeннoсть, рaзвитиe рынкa ипoтeчнoгo крeдитoвaния прoчнo утвeрдилoсь в пoвeсткe рaзвития стрaны, в кoнцe 2016 гoдa дaн стaрт нaциoнaльнoму прoeкту «Ипoтeкa и aрeнднoe жильe». В этoй связи всe бoльшee знaчeниe приoбрeтaeт чeткий aнaлиз oснoвныx тeндeнций рaзвития рынкa ипoтeчнoгo жилищного кредитования.

Одним из ключевых событий начала 2017 года стало окончание действия государственной программы субсидирования ставок на первичном рынке жилья. Напомним, что в конце 2014-начале 2015 года существенно изменились макроэкономические условия – произошла девальвация рубля, ключевая ставка выросла до 17%, резко выросла инфляция, стали снижаться реальные зарплаты и доходы населения. Ставки по ипотеке в новостройках фактически выросли до запретительных 15-18%, возникла реальная угроза для строительства жилья в целом, многие проекты оказались на грани остановки. В этих условиях, уже в конце марта 2015 года, была принята программа субсидирования процентных ставок на приобретение жилья в новостройках, ставка по которым субсидировалась за счет бюджетных средств до уровня не более 12% годовых.

Программа оказалась исключительно востребованной: в ее рамках было выдано около 40% от всей выдаваемой в 2015-2016 году ипотеки, приобретено 25,7 млн кв. метров жилья на первичном рынке, каждый рубль бюджетных средств привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, из которых 46 рублей – средства населения. Срок реализации программы несколько раз продлевался, но в связи с общим улучшением экономической ситуации и снижением рыночных ставок по ипотеке на первичном рынке до 12-13% по сравнению с 13-15% в начале 2016 года, было принято решение завершить программу 31 декабря 2016 года.

Ряд участников ипотечного рынка выдавали кредиты на условиях программы в январе 2017 года по заявкам, одобренным в 2016 году, фактически продлив ее за свой счет. Это привело к повышенному спросу на ипотечные кредиты в декабре 2016-январе 2017 года. Таким образом, часть ипотечных кредитов, которые могли были быть выданы в феврале 2017 года были выданы ранее, что и привело к временному уменьшению статистических показателей развития рынка по итогам двух месяцев.

АИЖК еще 13 апреля опубликовало анализ предварительных итогов рынка ипотечного кредитования по итогам I квартала 2017 года на основе собственных источников и данных FRG. За I квартал было выдано ипотечных кредитов на 324 млрд рублей — столько же, сколько в I квартале 2016 года. В марте 2017 года рынок ипотечного кредитования полностью преодолел спад и перешел к уверенному росту, за месяц было выдано ипотечных кредитов на 150 млрд рублей. Годом ранее, за март 2016 года было выдано 119 млрд рублей. Таким образом, годовой темп роста составил около 25%. По абсолютному значению, объем выданных ипотечных кредитов за март является рекордным результатом в истории развития российского рынка ипотечного кредитования.

Достижению рекордных объемов ипотечного кредитования способствовала динамика ипотечных ставок. В конце февраля – начале марта 2017 года сразу несколько крупнейших ипотечных кредиторов, в том числе АИЖК, кардинально снизили процентные ставки. По ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья снижение составило 1,3-2,6 п.п. В результате средневзвешенная ипотечная ставка по 15 крупнейшим ипотечным кредиторам на первичном рынке составила 10,65%. Для сравнения, в декабре 2016 года с учетом всех сезонных скидок и минимального уровня ставок по ипотечным продуктам с государственной поддержкой средневзвешенная ставка по 15 крупнейшим ипотечным кредиторам составляла 11,39%. Таким образом, достигнутый уровень ставок по ипотеке на первичном рынке жилья по итогам I квартала 2017 года оказался ниже соответствующего уровня в декабре 2016 года на 0,74 п.п.

С учетом последних позитивных тенденций и полной адаптации рынка ипотеки к новым условиям, мы сохраняем наши прогнозы по объемам выданных ипотечных кредитов в 2017 году. По самым консервативным оценкам, рост ипотечного рынка составит 10-15%. В 2017 году будет выдано более 1 млн ипотечных кредитов на сумму 1,8 трлн рублей. Процентные ставки по ипотеке также имеют тенденцию к дальнейшему снижению вплоть до уровня ниже 10% уже к концу 2017 года.

Сегодня все чаще агентства недвижимости, крупные риэлторы и другие игроки рынка жилья пытаются сформировать свое видение таких тенденций. К сожалению, зачастую это приводит к появлению некорректных выводов, вызванных недостаточным пониманием системы статистического учета рынка жилья и ипотеки, а также в целом понятного механизма «переноса» видения тенденций развития профильного локального рынка на весь рынок жилья и ипотеки.

Мы призываем к ответственному отношению к анализу результатов ипотечного рынка. Несмотря на сохраняющийся лаг до выпуска Банком России статистики ипотечного рынка, необходимо помнить о высокой чувствительности рынка к динамике процентных ставок. АИЖК регулярно осуществляет предварительную оценку объемов выданных ипотечных кредитов за истекший месяц на основе анкетирования крупнейших кредиторов. Данные публикуются на официальном сайте АИЖК. Использование этих оценок позволило бы избежать ситуации, когда анализ итогов отчетного квартала проводится по нерепрезентативным данным за два первых месяца.